Calculadora de hipoteca

Cómo funciona una hipoteca: lo esencial

La inmensa mayoría de las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses que la componen cambia con el tiempo. Al principio, la mayor parte de cada cuota es interés; con el paso de los años, esa proporción se invierte y cada vez amortizas más capital y pagas menos interés, aunque el número que ves en el recibo no cambie.

TIN y TAE: no son lo mismo

El TIN (tipo de interés nominal) es el que se usa para calcular la cuota. La TAE incluye además el coste de las comisiones y de los seguros o productos vinculados que el banco suele exigir a cambio de mejorar el tipo. Por eso es la que de verdad refleja lo que vas a pagar. Lo explicamos con un ejemplo numérico en Hipoteca fija o variable: cómo elegir sin fallar.

Esta simulación asume un tipo fijo

Esta calculadora funciona con un único tipo de interés constante durante todo el plazo. Si estás valorando una hipoteca variable o mixta, la cuota real fluctuará con el euríbor. En el artículo de arriba tienes el criterio para decidir entre fija, variable y mixta según tu caso.

Gastos que no aparecen en la cuota

Además del capital financiado, comprar una vivienda conlleva gastos adicionales que suelen rondar el 10-12 % del precio: notaría, registro, gestoría, tasación, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (o el IVA, si es obra nueva). Es habitual necesitar ese margen en efectivo, además de la entrada.

Amortización inteligente: combinar hipoteca e inversión

Si además de pagar tu hipoteca inviertes una cantidad cada mes, existe una tercera vía entre "amortizar" e "invertir": dejar que tu inversión crezca con el interés compuesto hasta que su valor alcance el capital que aún debes, y cancelar la hipoteca de golpe en ese momento. A eso lo llamamos amortización inteligente. La calculadora de amortizar hipoteca o invertir cruza ambas curvas con tus propios datos y te dice en qué año exacto llegarías a ese punto, y cuánto te ahorrarías en intereses si decides cancelar entonces.

El euríbor decide la cuota de una hipoteca variable: cómo está evolucionando en 2026. Y para comparar con el alquiler, tienes la calculadora de alquilar o comprar.

Si estás comparando con alquilar, estos dos análisis ayudan a entender el contexto: qué cambia con los decretos de alquiler de 2026 y por qué limitar la renta no siempre abarata el piso.

Cómo se calcula

Esta calculadora usa la fórmula estándar del sistema de amortización francés, con cuota mensual constante. No utiliza ningún dato externo: todo sale de las cifras que introduces. Fórmulas comprobadas el 16 de octubre de 2026.

Supuestos

• Tipo de interés (TIN) fijo durante todo el plazo y cuotas mensuales iguales.
• Importe financiado = precio de la vivienda menos la entrada.
• Sin comisiones, gastos de formalización ni vinculaciones, salvo el coste mensual de seguros que puedes añadir.

Fórmulas

• Cuota mensual = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con P el importe financiado, i = TIN ÷ 12 y n = años × 12. Si el TIN es 0, la cuota es P ÷ n.
• Cada mes, el interés es el saldo pendiente × i, y el capital amortizado es la cuota menos ese interés.
• Total pagado = suma de las cuotas. Intereses = total pagado menos capital.
• La «cuota con seguros» suma el coste mensual que indiques. Ese coste no entra en los totales.

Esta calculadora no calcula la TAE. La oferta real de un banco incluye comisiones y productos vinculados: la ficha FEIN y el cálculo de la TAE están regulados en los anexos de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE). Más sobre las fuentes en la página de metodología.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca