Si alquilas o tienes una vivienda alquilada, esta semana has leído una cosa y la contraria. El Congreso derogó el 2 de octubre los decretos de vivienda del Gobierno. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó otros dos con el mismo fondo. Y el BOE de hoy los publica.
Hay un dato que muchos titulares han pasado por alto: según el propio texto del BOE, la parte que afecta a la renovación de los contratos no entra en vigor hasta el 15 de noviembre. El resto empezó a aplicarse el 8 de octubre.
Este artículo se basa en los textos oficiales publicados y recoge la situación a 7 de octubre de 2026. Los dos decretos siguen pendientes de convalidación, así que todo lo que sigue puede cambiar.
Qué ha pasado en estos días
| Fecha | Qué ocurrió |
|---|---|
| 29 de septiembre | El Gobierno aprueba los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026. |
| 2 de octubre | El Congreso deroga los dos (el BOE publica los acuerdos ese mismo día). Apenas habían estado en vigor uno o dos días. |
| 6 de octubre | El Consejo de Ministros aprueba el RDL 28/2026 y el RDL 29/2026, que recogen el contenido de los anteriores con ajustes técnicos, según el Gobierno. |
| 7 de octubre | Se publican en el BOE. |
Qué decreto regula qué, y cuándo entra en vigor
| Norma | De qué trata | Entra en vigor |
|---|---|---|
| RDL 28/2026 | Duración, prórrogas e indemnización en el contrato de alquiler de vivienda habitual | 15 de noviembre de 2026 |
| RDL 29/2026 | Subida de la renta, prórroga extraordinaria, impuestos, desahucios y compra de vivienda por grandes inversores | 8 de octubre de 2026, salvo excepciones |
El texto íntegro de ambos está en el BOE: RDL 28/2026 y RDL 29/2026.
La renovación del contrato (RDL 28/2026)
El decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que regula qué ocurre cuando termina el plazo mínimo del contrato.
Prórroga por bloques de 5 o 7 años
Cuando se ha cumplido el plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) y nadie avisa, el contrato se prorroga de forma obligatoria por periodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Hoy esas prórrogas son anuales, hasta un máximo de tres años.
Preavisos
- El arrendador debe avisar con al menos 6 meses de antelación si no quiere prorrogar.
- El arrendatario sigue avisando con al menos 2 meses.
Indemnización si el propietario no renueva
Si el propietario comunica válidamente que no prorroga, debe indemnizar al inquilino con el mayor de estos dos importes:
- Doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
- Una mensualidad, con ese mismo valor, por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (se prorratea por meses y por días).
Un ejemplo para ver cómo funciona el «mayor de los dos». Si el valor de referencia de la vivienda fuera de 1.000 € al mes, un inquilino con 8 años de residencia cobraría 12.000 € (doce mensualidades superan a ocho). Con 15 años, cobraría 15.000 €.
Cuándo no hay indemnización
El propio texto lista las excepciones, y el propietario debe hacerlas constar de forma expresa, detallada y por escrito en el preaviso:
- El arrendador, si es persona física, necesita la vivienda como residencia permanente para él, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge tras una separación o divorcio. Si en tres meses no la ocupan, el inquilino recupera el derecho a indemnización.
- El inquilino no ha vivido en la vivienda más de seis meses en los doce anteriores, salvo causa justificada.
- El inquilino tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio y puede ocuparla.
- Las partes firman un nuevo contrato.
- El inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda que garantice cinco años (siete si el propietario es persona jurídica) con una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6.
Prórroga extraordinaria para inquilinos vulnerables
Un inquilino en situación de vulnerabilidad social y económica, acreditada con un informe de servicios sociales del último año, puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, que el propietario debe aceptar si es gran tenedor. En una zona de mercado residencial tensionado, la prórroga extraordinaria puede llegar a tres años por plazos anuales.
Si ya tienes un contrato firmado
El decreto prevé un régimen transitorio, que conviene leer con calma porque marca qué te afecta:
- El nuevo artículo 10 se aplica a los contratos vigentes solo en los vencimientos posteriores al 15 de noviembre.
- Si a esa fecha faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede avisar con cuatro meses de antelación en lugar de seis.
- Las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan indemnización.
- Los contratos que ya estén en las prórrogas anuales del régimen anterior siguen en ellas hasta su final, y después pasan al nuevo sistema.
- Los contratos en tácita reconducción pasan al nuevo régimen desde su primer vencimiento posterior a la entrada en vigor. Para contar el mínimo de cinco o siete años se suma el tiempo del contrato original y el posterior.
La subida de la renta (RDL 29/2026)
Desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales de renta tienen un límite extraordinario:
- Si la renta supera el límite máximo que resulta del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
- En los demás casos, la subida es la que acuerden las partes y, si no hay acuerdo, no puede superar el 2 %.
Como hasta ahora, solo se puede actualizar la renta si el contrato lo prevé.
Prórroga extraordinaria por la inflación (RDL 29/2026)
El segundo decreto añade, a petición del inquilino, una prórroga extraordinaria de contratos de vivienda habitual por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales. Exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores. Hay excepciones: acuerdo entre las partes, nuevo contrato, necesidad real y acreditada del propietario o de sus familiares, o una renovación con una renta al menos un 5 % inferior. La prórroga del artículo 10 de la ley tiene preferencia sobre esta.
Impuestos: lo que cambia para propietarios e inquilinos
Para propietarios
El decreto rehace las reducciones del IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda. Para propietarios que no sean grandes tenedores, la reducción depende de si bajan la renta respecto al contrato anterior, de si la vivienda está en zona tensionada, de la edad del inquilino y de si la renta queda por debajo del índice de referencia. Puede llegar al 100 % en algunos supuestos, por ejemplo una rebaja de la renta superior al 5 % en un nuevo contrato con las demás condiciones cumplidas. Si la renta inicial no supera la anterior, la reducción es del 50 %, y si sube, baja del 40 % al 15 % según el porcentaje de subida.
Para inquilinos
Se incorpora una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 €. Es del 10 % de lo pagado, con una base máxima de 11.630 € si la base imponible no supera los 23.007,20 €. Entre esa cifra y 33.007,20 €, la base máxima va disminuyendo. No se puede tener otra vivienda a menos de 50 kilómetros durante al menos la mitad del periodo impositivo. El texto la incluye entre las medidas que entran en vigor con el decreto; cómo afecta a la declaración de 2026 es algo que conviene confirmar con las instrucciones de Hacienda.
Desahucios y compras de vivienda
El RDL 29/2026 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, un régimen de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando la parte demandante es una entidad dedicada a adquirir viviendas o créditos impagados por debajo de su valor, entre otros supuestos. También limita determinadas compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado ajustado por entidades con ese perfil.
Qué puede pasar ahora
Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días. Con elecciones previstas para el 29 de noviembre, según los medios la votación correspondería a la Diputación Permanente. Si no se convalidan, podrían caer como cayeron los de la semana pasada, y en ese caso volvería la normativa anterior.
Mientras tanto, el RDL 29/2026 está en vigor y el RDL 28/2026 empieza el 15 de noviembre. Si tienes que tomar una decisión que dependa de ellos (avisar de un vencimiento, firmar un contrato o pactar una renta), lo prudente es guardar por escrito todas las comunicaciones y comprobar el estado de los decretos antes de actuar.
Para entender por qué las prórrogas obligatorias y los topes son tan discutidos, lee lo que dice la evidencia sobre los topes de renta.
Preguntas frecuentes
¿Están ya en vigor los nuevos decretos del alquiler?
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, salvo las disposiciones que fijan otra fecha. El Real Decreto-ley 28/2026, que regula la renovación de los contratos y la indemnización, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Ambos están pendientes de convalidación por el Congreso.
¿Qué pasa si el Congreso los deroga otra vez?
Dejarían de aplicarse y volvería la normativa anterior, como ocurrió con los decretos del 29 de septiembre, derogados el 2 de octubre. Qué ocurre con los actos realizados mientras estuvieron en vigor es una cuestión que hay que revisar caso por caso.
Mi contrato vence en diciembre: ¿qué reglas me aplican?
El nuevo artículo 10 se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026, siempre que ya haya terminado el plazo mínimo de cinco o siete años. Si ese día faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario puede avisar con cuatro meses de antelación en lugar de seis. Los contratos que ya estén en las prórrogas anuales del régimen anterior siguen en ellas hasta su final.
¿Todos los inquilinos cobran indemnización cuando el propietario no renueva?
No. Solo cuando el propietario comunica válidamente que no prorroga después del plazo mínimo y no se da ninguna de las excepciones del texto: necesidad de vivienda propia o familiar, ausencia del inquilino de más de seis meses, otra vivienda adecuada en el municipio, nuevo contrato u oferta de renovación rechazada. El propietario debe indicar la excepción por escrito en el preaviso.
¿Puede el propietario subirme la renta?
Solo si el contrato lo prevé. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de referencia no procede ninguna subida, y en los demás casos la subida es la pactada o, sin pacto, como máximo el 2 %.
Puntos clave
- El Congreso derogó los decretos del 29 de septiembre el 2 de octubre. El 6 de octubre el Gobierno aprobó otros dos, publicados el 7.
- El RDL 29/2026 (renta, impuestos, desahucios) está en vigor desde el 8 de octubre. El RDL 28/2026 (renovación e indemnización) entra en vigor el 15 de noviembre.
- Tras el plazo mínimo, el contrato se prorroga por bloques de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con preaviso de 6 meses para el propietario y de 2 para el inquilino.
- Si el propietario no renueva, indemniza con el mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, salvo las excepciones del texto.
- La renta no puede subir más de un 2 % sin pacto hasta el 31 de diciembre de 2027, y nada si supera el límite de referencia.
- Los dos decretos siguen pendientes de convalidación y podrían caer de nuevo.
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Este artículo tiene un propósito exclusivamente educativo y divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero personalizado. La información procede de los textos publicados en el BOE y refleja la situación a 7 de octubre de 2026; los decretos están pendientes de convalidación y pueden modificarse o derogarse. Consulta el texto oficial y, para tu caso concreto, a un profesional del derecho inmobiliario.