Qué calcula exactamente esta herramienta
La calculadora sigue el mismo método que usan la mayoría de comparadores serios de "alquilar o comprar": compara tu patrimonio neto en cada escenario, año a año, no solo el gasto mensual.
En el escenario de comprar, tu patrimonio es el valor de la vivienda menos lo que aún debes de hipoteca, restando de una vez los gastos de compra (impuestos, notaría, registro), que no generan ningún activo.
En el escenario de alquilar, inviertes desde el primer día la entrada y los gastos de compra que te habrías ahorrado, y cada mes añades a esa inversión la diferencia entre lo que te costaría comprar (cuota + mantenimiento) y lo que realmente pagas de alquiler. Tu patrimonio es el valor de esa cartera de inversión.
Cuándo suele compensar alquilar
- Horizonte corto. Si no tienes claro que vayas a quedarte más de 7-10 años en la misma vivienda, los gastos de compra (8-13 % del precio) son difíciles de amortizar.
- Alta movilidad. Cambios de ciudad previsibles por trabajo o situación personal, donde la flexibilidad vale más que la estabilidad.
- El alquiler es barato frente al precio de compra. Cuando la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler anual es alta (zonas con rentabilidad de alquiler baja), comprar sale peor parado en la comparación.
- Tipos de interés hipotecarios altos respecto a la rentabilidad que puedes obtener invirtiendo esa misma entrada.
- No tienes entrada suficiente y tendrías que financiar una parte muy alta del precio, lo que dispara el coste en intereses.
Cuándo suele compensar comprar
- Horizonte largo. Cuantos más años te quedes, más se diluye el peso de los gastos de compra y más pesa la revalorización acumulada.
- Estabilidad de zona y de vida. Si sabes que no te vas a mover, la incertidumbre de futuras subidas de alquiler deja de ser un riesgo para ti.
- Tipos de interés bajos respecto a lo que esperas sacarle a tu dinero invertido: cuanto menor el TIN, menos "competencia" tiene la hipoteca frente a la inversión.
- El alquiler es caro frente al precio de compra. En zonas con rentabilidad de alquiler alta para el propietario, comprar tiende a compensar antes.
- Prefieres estabilidad aunque eso signifique menos liquidez: tu dinero queda concentrado en un activo que no puedes vender de un día para otro.
Prueba tus propios números arriba: el año exacto en el que una opción adelanta a la otra (si es que llega a pasar dentro de tu horizonte) es la respuesta más objetiva que te puede dar esta calculadora.
Una estrategia distinta: separar dónde vives de dónde inviertes
Hay un enfoque que usan algunos inversores inmobiliarios y que merece la pena explicar, aunque esta calculadora no lo simule numéricamente: no comprar la vivienda en la que vives, sino alquilarla, y comprar en su lugar una vivienda distinta pensada solo como inversión, para alquilarla a otra persona.
La lógica es esta: la vivienda en la que vives tiene que gustarte a ti, cumplir tus gustos y necesidades, y eso casi siempre la encarece. Una vivienda comprada como inversión solo tiene que cumplir un criterio: los números. No hace falta que te guste, solo que el alquiler que puedas cobrar por ella cubra bien la hipoteca y deje margen.
Si el alquiler de la vivienda que te gusta es más barato que comprarla (algo que ocurre en muchas zonas, sobre todo las más caras), vivir de alquiler ahí mientras inviertes en una vivienda distinta, más barata y con mejor rentabilidad, puede dejarte con más patrimonio que comprar la vivienda que te gusta directamente. Y si se hace bien, escalarlo con el tiempo (varias viviendas en alquiler que se pagan solas y generan excedente) es lo que más patrimonio construye a largo plazo, mientras tú sigues viviendo donde quieres.
Es un planteamiento, no una fórmula garantizada. Requiere capacidad para financiar una segunda vivienda, asumir el riesgo de vacíos o impagos como propietario, dedicar tiempo a gestionarla (o pagar a quien lo haga), y elegir bien la zona: la rentabilidad de alquiler varía muchísimo de un sitio a otro. No es una opción accesible para todo el mundo, y comprar mal una vivienda "de inversión" puede salir peor que no comprar nada. Pero si las cuentas salen, es de las estrategias con más recorrido a largo plazo.
Los límites de esta simulación
Esta herramienta asume una revalorización, una subida de alquiler y una rentabilidad de inversión constantes durante todo el periodo. En la práctica, los tres varían con el ciclo económico y con la zona concreta. No descuenta impuestos sobre la ganancia de tu inversión ni sobre una venta de la vivienda, ni los gastos de vender si decides hacerlo. Trátala como una fotografía orientativa con tus propios supuestos, no como una promesa de resultado.
Dos lecturas útiles para esta decisión: los decretos del alquiler y por qué los topes de precio suelen reducir la oferta. Si compras, calcula tu cuota en la calculadora de hipoteca y mira cómo influye el euríbor.
Cómo se calcula
La calculadora compara el patrimonio que tendrías a los años que indiques comprando o alquilando e invirtiendo la diferencia. Casi todos los parámetros los introduces tú, y uno es fijo. Fórmulas comprobadas el 16 de octubre de 2026.
Supuestos
- Hipoteca con TIN fijo y cuota constante, sobre el precio menos la entrada (fórmula de la calculadora de hipoteca).
- Gastos de compra: un porcentaje del precio (10 % por defecto) que se paga al inicio.
- Gastos anuales de mantenimiento, IBI, comunidad y seguro: un porcentaje del valor de la vivienda (1,2 % por defecto), repartido por meses.
- Revalorización de la vivienda fija del 3 % anual. No se puede cambiar y es una hipótesis, no una previsión.
- El alquiler parte del importe que indicas y sube cada año el porcentaje que indicas (3 % por defecto).
- Quien alquila invierte la entrada y los gastos de compra, y cada mes invierte la diferencia entre lo que costaría comprar (cuota más gastos) y el alquiler, con la rentabilidad que indicas. En la vida real esa rentabilidad varía y puede ser negativa.
- No se incluyen impuestos, deducciones, gastos de venta ni cambios de normativa.
Fórmulas
- Patrimonio comprando = valor de la vivienda − deuda pendiente − gastos de compra.
- Patrimonio alquilando = valor de la cartera: cada mes, cartera × (1 + i) + diferencia de costes, con i = rentabilidad ÷ 12.
- Año de cruce = primer momento en que cambia cuál de los dos patrimonios es mayor.
Para el contexto del alquiler, lee los decretos del alquiler de 2026. Más sobre las fuentes en la página de metodología.
Preguntas frecuentes
¿Es siempre mejor comprar si te quedas muchos años?
Suele ser el factor que más ayuda a comprar, pero no lo garantiza por sí solo. Si la revalorización de la zona es baja o el precio de compra es muy alto frente al alquiler, incluso a 20-30 años alquilar e invertir la diferencia puede seguir ganando. Compruébalo con tus propios números.
¿Qué pasa si vendo la vivienda antes de que termine el horizonte?
Esta calculadora no descuenta los gastos de venta (comisión de agencia, plusvalía municipal, cancelación registral de la hipoteca si queda pendiente), que en España suelen rondar el 5-7 % del precio de venta. Si prevés vender antes de tiempo, el resultado de "comprar" que ves aquí es algo optimista.
¿Tiene en cuenta los impuestos de la inversión o de la vivienda?
No. Si vendieras la inversión o la vivienda, pagarías impuestos sobre la ganancia (ganancia patrimonial en la inversión, posible plusvalía municipal en la vivienda), lo que reduciría el resultado neto real de ambos escenarios, no solo de uno.
¿Cómo sé qué alquiler poner si no tengo una referencia clara?
Busca anuncios de viviendas similares en tamaño, estado y zona a la que te planteas comprar, y usa la media como referencia. El resultado depende mucho de este dato, así que merece la pena afinarlo antes de sacar conclusiones.
¿Por qué a veces "comprar" gana en un año y "alquilar" en el año siguiente?
No debería pasar más de una vez: en cuanto el patrimonio de comprar supera al de alquilar, lo normal es que la ventaja se mantenga y crezca (por la revalorización acumulada y el fin de la hipoteca). Si ves varios cruces, suele deberse a una subida de alquiler muy agresiva combinada con una hipoteca que termina pronto: revisa esos dos datos.